投信基礎知識

REITとは?基本情報からメリットとリスク、そして投資できる内容についても解説します

REITとは?基本情報からメリットとリスク、そして投資できる内容についても解説します

投資法の一つとして定番になっているREITという商品がありますが、REITはどんな内容の投資になるのかをご存知ないという方がまだまだ多いという現状があります。

そもそもREITとは何に対して行う投資であり、どんな特色やメリット、デメリットが潜んでいるのでしょうか。

 

REITに投資する際にはどのような銘柄を選べば良いのかといった情報も交えながら、有効な投資法として知られるREITについて詳しく解説していきます。

 

REITとは?REITの基本情報に関する詳細

REITは「Real Estate Investment Trust」の略であり、「リート」と読むことが普通で、日本語としては「不動産投資信託」という意味合いを持つ言葉です。

この言葉から分かる通り、REITで投資できるのは株式や金といった商品ではなく、不動産ということになります。

 

つまりREITは、不動産を運用している会社に対して資金を投入し、その会社が運用益を計上した場合にリターンを受けられる商品と考えてください。

REITはアメリカにおいて1960年代に登場した商品ですが、日本では2001年からスタートした制度であり、国内においては「J-REIT」という名前で取り扱われています。

 

アメリカのREIT市場が約120兆円であることに対し、J-REIが約12兆円と十分の一程度の市場規模にはなりますが、実はこれでも世界第二位の規模です。

国内におけるREITはまだ一般投資家に浸透する前段階ですが、日本ではマンションなど不動産への投資が一時はブームとも言える状態にありました。

 

そのため、日本人投資家の不動産そのものに対する関心は高いと考えられ、J-REITは今後さらに発展する可能性を秘めた存在として考えられています。

 

REITと直接的な不動産投資の違い

REITは不動産への投資であるという基本は分かりましたが、それでは直接的な不動産投資とはどのような違いを持っているのでしょうか。

第一に挙げられるのがコストの差で、不動産に直接投資を行う場合、都心のマンションであればファミリータイプで3000~5000万円程度の購入資金が必要です。

 

これだけの現金を用意することは一般人にとって困難ですし、銀行から借り入れする場合には厳しい審査を通過しなければならず、さらに金利も発生してしまいます。

一方でREITを選べば、多数の投資家から集めた資金をプロによって運用してもらえるので、一人一人の投資家が支払う購入資金を安く抑えられるというメリットがあります。

 

個人ではなかなか難しいと考えられてきた不動産投資ですが、REITを使えば予算が限られている一般投資家でも気軽に不動産投資を始めることが可能です。

 

圧倒的な流通性の高さもREITの特徴

不動産投資の場合、限られた不動産市場から購入する物件を決めなければならないので、流通性や流動性に関しては決して高いとは言えません。

しかしREITは証券市場において売買することができるため流通性が高く、気軽に売買を繰り返せることも特徴的な要素になっています。

 

不動産投資では、仲介手数料として百万円単位の手数料が都度発生しますが、REITならそのような運用コストをカットできることも不動産投資との違いとして挙げられます。

 

REITの魅力やメリット

不動産投資のプロに運用を任せられる

個人で不動産投資を行う場合、業者によるアドバイスこそ受けられますが、最終的に投資先を判断するのは自分自身ということになります。

利回りなど様々な基準を元にして投資先を探すことになる訳ですが、そこには当然空室リスクや滞納リスクも伴うことになり、これらは不動産投資かを悩ます頭痛の種です。

 

不動産投資には、投資だけではなく不動産に関する知識も求められますが、REITなら不動産投資のプロに運用そのものを任せられます。

不動産に関するリスクを直接被ることがなく、リターンの確率が高い投資を一任できることが、REITを活用する最大のメリットです。

 

投資できる不動産の種類が幅広い

一般投資家が不動産投資をする場合、マンションや戸建ての一室、あるいはアパートの一棟買いなどが限度になってしまいます。

しかしREITなら、資金が豊富な会社に運用を任せられるので、一般人ではそもそも購入が不可能な不動産への投資も間接的に行うことが可能です。

 

ここにはホテルやオフィスなども含まれるので、タイミングに応じて有益と考えられる物件を取り扱うREITに投資できることもメリットになります。

 

分散投資を行いやすい

個人での不動産投資で複数の物件を購入することは資金的な問題で難しく、運用実績が優れていなければ銀行から新しい貸付を受けることも困難です。

また、物件の管理も自分自身で行わなければならないため、サラリーマンの方にとっては特に体力面での負担も増えてしまいます。

 

一方のREITなら、様々な物件に投資する商品を購入できるので、個人では難しい不動産の分散投資も簡単です。

物件の管理も投資先の運用会社が行いますから、メンテナンスをしたり、入居者と連絡を取ったりする必要も一切ありません。

 

REITのデメリットや注意点

REITにおける投資はあくまでも運用会社に向けたものなので、不動産の全部、または一部を出資者が保有することはできません。

個人で行う不動産投資の場合、もしも投資の回収が困難になってしまった場合は、物件を売却すればそこで得たお金は自分のものにすることができます。

 

しかしREITでは、運用会社が倒産したり、上場廃止になったりした場合、資金を回収することが難しくなるというリスクを孕んでいます。

 

分配金が減ってしまう可能性もある

投資を行っている最中に金利の上昇といったイレギュラーな問題が発生した場合、運用会社が返済に充てるコストが上昇する恐れがあります。

こういったケースにおいてまず削減されるのが分配金となるため、運用の途中で分配金が変動し、少なくなってしまう可能性があることも知っておきましょう。

 

同じように、不動産そのものの価値が低下して家賃収入等が減ってしまった場合にも、分配金が引き下げられてしまう可能性があります。

 

REITの種類と選び方

REITには様々な種類がありますが、大きく分けると特化型、複合型、総合型という3つのタイプに分類することができます。

それぞれの違いについてじっくりと確認しておきましょう。

 

特化型

特化型は、特定のジャンルに特化した不動産を取り扱っているREITとなり、相場を見ながらそのタイミングで利益を上げやすい商品を見つけやすいことがメリットです。

例えば住宅への投資を専門的に行う住宅特化型や、ホテルやゴルフ場などの施設を専門とするホテル・リゾート特化型、テナントを入れたビルを扱うオフィスビル特化型などがあります。

 

複合型

一つのジャンルだけに特化するのではなく、複数の不動産投資を同時に進めていくREITが複合型です。

例えばオフィスビルと住宅を取り扱うREITや、住宅とホテル・リゾートを取り扱いREITは複合型として扱われます。

 

総合型

ジャンルに捉われることが一切なく、有益と思われる様々な不動産に対して投資を行っているREITが総合型です。

一般論としては資金的な体力に余裕のある運用会社が総合型である場合が多く、最もリスクを分散しやすいREITでもあります。

 

まとめ

REITは不動産投資を行うための商品であり、日本市場においても今後さらなる発展が期待されています。

個人の不動産投資と比較して少額の投資で済み、管理などの手間がかからず、個人ではなかなか入手できない大きな不動産への投資ができることもメリットです。

 

REITは特化型、複合型、総合型の3つに分かれているので、相場を見ながらリスクが少なく利益を見込めそうなREITに投資しましょう。

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